房企业绩观察 | 旭辉定下2300亿元销售目标 林中：今年市场不会出现大起大落

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

3月27日午间，旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK，以下简称“旭辉”）披露2019年度业绩报告。公告显示，旭辉去年实现合约销售额2,006亿元，同比增长32%；实现确认营业收入548亿元，同比增长29%；总利润及核心归母净利润等数据均明显提升。

在同日举行的线上业绩发布会上，旭辉控股董事局主席林中坦言疫情对二三月销售有影响，但公司对完成今年2300亿的销售目标充满信心：“需求并未因疫情消失，只是延迟了入市的时间。预计政策会较平稳，今年市场不会出现大起大落。此外，从中长期来看，市场总需求没有减少，城市化红利仍然存在。”

2019年突破2千亿规模

年报显示，2019年，旭辉完成合约销售2006亿元，超额完成年初制定的1,900亿元销售目标，完成率达106%。

从城市能级看，88%的合约销售来源于一二线及准二线城市；从地域来看，长三角占比48%，环渤海、中西部和华南的占比分别为25%、18%和9%。随着组织变革、区域深战略的持续推进，旭辉7大区域集团2019年的贡献销售均超百亿元，江苏、浙江区域集团销售更突破300亿元。

年报显示，旭辉全年新增土储1,520万平米。值得注意的是，从旭辉的土地策略中，可以看到旭辉对于利润的重视：2019年，旭辉全年新增土储应占土地出让金为人民币532亿元，平均成本5425元/平米，土储权益比由58%提升至65%；同时，旭辉控股也加大了多元化拿地的比例，在2019年有33%的土储是通过招拍挂以外方式获得。

从财务稳健性来看，2019年全年旭辉实现毛利率25.1%，同比增长0.1个百分点；调整后毛利率为30.0%；公司核心净利润率为12.6%；已确认营业收入同比增长29%，至548亿元；总利润90亿元，同比增长27%；股东应占核心净利润同比增长25%，至69亿元。同时，2019年旭辉实现核心ROE（净资产收益率）24.8%，同比增长1个百分点。此外，截至2019年末，旭辉现金存量576亿，一年内到期的短债占比为20.4%。旭辉控股CEO林峰称，“这个数字还将继续向下，争取往15%靠拢”。

“稳健、长期主义”一直是旭辉财务管理的标签，这一传统在2019年也得以延续。2019年年末，旭辉净负债率68.5%，相较19年中期下降1个百分点；加权平均融资成本6.0%。旭辉控股CFO杨欣表示，今年开年以来，旭辉相继以较低利率完成数笔融资，相信年内平均融资成本有望进一步走低。他同时表示，旭辉将继续严控债务规模与资金成本，同时不断优化债务结构，为企业发展“高筑墙、广积粮”。

业绩发布后，旭辉股价午后曾一度涨超10%，截至收盘为5.400港元/股，较前一日上涨4.25%。林峰在业绩会上直言旭辉股价“永远都是被低估的”。而对于短期被低估的问题大股东会尽量争取，“如果股价低的话”会做出增持动作。

受疫情冲击行业收并购机会大增

众所周知，今年初开始肆虐的新冠肺炎疫情对房地产行业造成了严重冲击。林中认为，疫情对于行业的影响有长短期之分。从疫情的短期影响来看，今年行业销售同比2019年会减少7%——10%，房企增速普遍相较于2019年会降低等。

与此同时，行业现金流受疫情影响会比较紧张，中小企业加速破产现象会比去年增多。行业集中度在提高，也意味着行业收并购会增加很多。不过，旭辉管理层告诉《华夏时报》记者，旭辉对于拿地向来非常谨慎，无论是招拍挂还是收并购，旭辉内部都要用战略漏斗、财务漏斗、经营漏斗、市场漏斗四个模型对项目进行筛选和分析，“只有符合我们内部标准的项目，我们才会考虑”。

林中判断，2020年一线、二线和强三线城市的市场表现好过弱三三四线的市场。而与以往行业销售一般是“四六开”的情况不同，今年应该是“三七开”，即上半年可能占了全年销售额的30%，下半年会占到70%。

在林峰看来，疫情发生后，行业政策还是非常平稳，“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”这种大政方针是不会变的。所以，“相信市场是平稳的，不会出现大起和大落。”林中乐观表示：“每一轮的危后面都是机，把握机会，在疫情过后可以实现一个更加稳健的有质量的发展。”

在稳定乐观的心态之下，旭辉将2020年的合同销售目标为2300亿元，相较于2019年完成的2006亿元销售，大约增长14.66%。而这背后的信心来源于旭辉充裕的可售货值储备。据悉，2020年集团可售货值为3,800亿元，分布在全国60余个城市，其中89%位于有人口持续导入的一二线及准二线城市；截至今年2月底，旭辉集团总土储面积约6,540万平米，对应货值9,880亿元，其中一二线及准二线占比达87%。

林峰表示，疫情对旭辉整个工程和销售的影响陆续减弱，正逐步回归常态。其透露，目前旭辉旗下项目售楼处的开放率已达95%，案场的来访量回暖到92%，工程项目复工已经达到了94%，工人的到岗率超过了90%，“基本上除了武汉和湖北，其他地区都已经顺利的复工”。

而值得注意的是，2020年，在继续努力提升业绩规模的同时，旭辉仍强调对于利润的把控。林中称，有信心做到未来的毛利润可以稳定在25到30%，

“通过多元化拿地，旭辉的土地成本得到明显的降低。”林中表示，2020年旭辉的多元化拿地比例将由2019年的33%的基础上提升至50%，进一步降低拿地成本。而对于权益比重，林峰表示，2019年旭辉的权益比重从58%提升到65%，到2020年有机会提升到70%，未来会持续稳定在65%到70%之间。管理层则告诉《华夏时报》记者，“旭辉坚持把握窗口期拿地，不贵、不错、不拿’地王’。”

此外，林中透露，过去旭辉销售回款考核比重占大头，但从2019年开始，旭辉内部对利润的考核比例，已经大于销售以及回款。2020年，旭辉对利润的考核将占到70%。而通过精细化管理，降低包括融资成本在内的各项成本费用，亦有提升利润水平的空间。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁

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