民宿突围：野蛮生长过后泡沫堪比房地产，严监管时代谁会活下去？

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 公培佳 安吉报道

偷拍门、床单门、投诉门……曾被期望为诗和远方情怀落脚点的民宿，从2012年一路野蛮生长，不得不面对“七年之痒”的现实。是一地鸡毛进入下半场还是继续高歌猛进？要知道，旅游市场随着消费升级正如火如荼，而民宿大门外的资本也正汹涌杀入。

刚刚结束的五一、六一和端午小长假，民宿业仍是一房难求，有的甚至在一个月前就被预订一空。《中国乡村旅游发展指数报告》显示，中国乡村旅游游客接待人次和营业收入年均增速分别达到32%和26.2%，预计到2025年乡村旅游人次将近30亿。与之对应的是，进入民宿业的资本，2017年是上一年的3倍，2018年再次井喷。

无论愿不愿意，民宿都站在了两个风口，左边是资本青睐的天使风口，右边却是舆论的魔鬼风口。

“民宿目前是过热行业，良莠不齐，就像房地产泡沫一样，不知道什么时候会破，但气球不停吹一定会破。”设计师出身的帘青民宿品牌创始人陈谷对《华夏时报》记者直言，民宿的终极评判是体验度，不可或缺的是文化，然而很多民宿最缺的就是这些，“资本盯着盈利，政府盯着政绩”。未雨绸缪，他在风景如画的浙江安吉国家级灵峰旅游度假区内正在做一场实验，打造民宿集群村落“小瘾·半日村”，目标是升级后的第三代民宿样本。

帘青民宿品牌创始人陈谷

6月15日，日本史上最严民宿法正式实施一周年。无独有偶，2019年进入国内民宿监管元年，各地针对火热的民宿业纷纷出台规范文件，一面对卫生、安全、管理进行严控，一面防止步特色小镇后尘变相为房地产。可以预见的是，民宿业洗牌越来越近。

风口上的民宿

是不是文艺青年，都会有一个田园梦。民宿作为便捷的载体，短短几年间，市场近乎自发地大肆扩张，莫干山、安吉、大理、丽江、鼓浪屿等地民宿迅速燎原，直到现在仍是民宿的代名词。

中国城镇化促进会城乡统筹委副秘书长孔贵真认为，民宿与酒店存在差异，民宿受到欢迎的主要原因是能满足游客个性化的需求，可直接体验到特色文化和风俗人情，尤其是乡村住宿业欠缺，民宿填补了空白。

记者在取名自《陋室铭》“苔痕上阶绿，草色入帘青”的帘青民宿看到，处处是红砖、青瓦、原石、茅草自然元素，浓郁的竹林、安静的泳池、宽大的窗台、精致的布草、独特的美食，加上擅长多种技艺仙气十足的管家和随时可以唠嗑的民宿主，基本满足了文青的一切诉求。

2018年中央1号文件中提出：“实施休闲农业和乡村旅游精品工程，建设一批设施完备、功能多样的休闲观光园区、森林人家、康养基地、乡村民宿、特色小镇。对利用闲置农房发展民宿、养老等项目，研究出台消防、特种行业经营等领域便利市场准入。”

资本早此一年嗅到了商机。民宿预订平台榛果民宿发布的《2019城市民宿创业数据报告》显示，2017到2018年，民宿市场在线房源数增至百万规模。以重庆为例，受益旅游红利，2017年到2018年，民宿从约5000家猛涨到3.3万家。

国家信息中心发布的《中国共享住宿发展报告2018》称，中国民宿营业额年均增速65%，2020年市场交易规模有望达到500亿元，房源将超过600万套。 冯威赫提供的另一组对比更明显：我国民宿对住宿行业的渗透率仅为2%，美国是25%，未来5年仍有6-8倍的增长空间，预计到2023年国内民宿对酒店渗透率将达到15%。”

除了资本的涌入，从地方政府的行动也可窥得端倪。《华夏时报》记者梳理看到，5月17日到5月19日三天之内，就有广州、上海、三亚、晋江、北京召开了民宿发展的大会，新一批民宿项目集中落地。

在经济遭遇发展困局的今天，很少见到一个实体行业有如此火热局面。然而，一面海水一面火焰，民宿的安全性正饱受质疑。

五一过后，媒体曝光了一起民宿偷拍事件，杭州市民在入住通过airbnb预定的青岛民宿时，在床尾发现了摄像头。往前推两个月，陕西市民在通过小猪短租平台预订的民宿电视机上发现了针孔摄像头。

一位“住过10几次民宿，起码有八九次是不满意的”网络大V 总结了住民宿的糟心经历：照骗太多、硬件设施跟不上、卫生堪忧、性价比不高……

泡沫正越吹越大？

民宿业的火热和备受质疑，集中在民宿短租平台领域体现，平台特性使然，资本可大肆进入并互相绞杀，又因线上鞭长莫及暴露管理短板。

据了解，此前民宿业C2C模式仍占主导地位，平台方不持有房源，而是两手牵着民宿主与房客，提供交易窗口等服务。还有一种B2C模式，托管房源提供住宿服务。近两年，线上逐渐走到线下，多家C2C头部平台纷纷推出线下民宿，并意图上市吸引更大资金进入。

尤其是在网红爆款产品的刺激下，如抖音随处可见网红民宿的短片，就连热门综艺节目如《三个院子》《亲爱的客栈》《漂亮的房子》等都以民宿为载体，据说，《亲爱的客栈》中刘涛住过的那个房间，价位最高飙升到每晚近3000元，无论民宿本身品质有没有提升，资本方都想进行复制连锁利益最大化。

问题是，一旦民宿像酒店那样去复制，民宿赖以生存的特质还存在吗？在陈谷看来，即便没有资本推波助澜，大多数民宿也是在模仿和抄袭他人，“很多民宿主没有任何跟酒店业相关的经验，只是一腔热情，网上看了很多漂亮的图片，投点资金进去就敢开工敢开门营业，不明白什么文化内涵就在墙上堆砌各种元素，不顾自然和谐外观追求奇特”。

获得过联合国教科文组织亚太文化遗产保护奖，担任吴昌硕纪念馆艺术总监、中国美术学院课程实践导师的陈谷，对《华夏时报》记者描述目前民宿业的原话是：过热。

和这个描述貌似矛盾的数据是：2013-2017年，中国旅游产业的收入增速保持在13%以上，在线旅游规模增长率保持在25%以上，而线上旅游渗透率仍然不足15%。明明成长空间很大，怎么就过热了？

“民宿杀价和宰客现象在威胁这个行业。”陈谷举例称，有的民宿春节期间一间房2600元，春节一过399元，价格没底线没上限，给客人留下很坏的印象。

去年11月，全国乡村民宿发展现场会在安吉召开，帘青是现场参观点，文旅部官员、地方文旅厅长局长和媒体大咖云集，陈谷被邀请加了许多微信，随后就收到了多个地方政府和上市公司、资本方的邀约。政府想让他去再建一个帘青，土地、税收、财政优惠多多；投资方想合作把这个模式复制推广，要股权给股权，要团队给团队。

“有个集团老板说，我们一起成立一家公司，专门做集群民宿村落，就按这个模式，你来负责，去各地铺开，不要你出资，技术入股。这样布点很快，做大了可以上市。”陈谷说：“我目前第一个样板还在收尾，我想过闲云野鹤的日子，如果那样做，钱挣得容易了，但初衷就变了。”

有个外地的文旅局长许诺，只要去那儿开民宿就给300万元奖励。陈谷算了下，那里年旅游人数100万左右，给钱也不敢去，没有旅游依托怎么经营？他告诉记者，面对民宿业市场大空间，过热一是资本太冲动，另一个就是地方政府太盲目，中央打造乡村振兴，民宿很快就能看到改变，势必会让地方政府头脑发热，“这会导致民宿稀缺性没了，恶性竞争来了，行业就烂掉了”。

已有实证出现了。《2019年城市民宿创业数据报告》显示，全国各市民宿发展情况增量前十城市中，重庆位列第二。结果就是，2017年曾红遍网络的重庆南山民宿，如今扎堆营业，不仅品质难保证，价格战还打得无底线，“围城式”困局凸显。

严监管要来了！

一个新兴产业的出现大多都是先野蛮生长，再进行规范。逐利的本性决定了，若监管不到位，行业会高速狂奔直至死掉。可监管对行业而言，又是一把双刃剑。

2018年6月15日，被称为最严苛的日本《住宅宿泊事业法》实施，不符合新法且未经登记的民宿遭到全面下架处理，一度造成日本民宿业急剧萎缩。日经新闻当时报道，Airbnb上日本房源数量曾急速下滑了近80%，一度从6万多个房源减少至13800个。

尽管莫干山洋家乐早就被认为是现代意义的第一处民宿，直到2012年才被普遍认同是中国民宿元年。7年之中，一些人在浑水摸鱼，一些人在呼吁监管。高速扩张暴露的问题越来越多，终于等来2019监管元年。

“2013年安吉县就率先制定了精品民宿考核办法和细则。”陈谷也承认，全国范围内的监管始终欠缺。对民宿建设、安全、卫生、用地、审批、监督等方面作出详细规定，才能合法、规范、健康地发展。

去年5月，共享住宿专业委员会在国家信息中心分享经济研究中心成立，当时发布了《共享住宿行业倡议》与《中国共享住宿发展报告2018》，同年11月，正式发布了《共享住宿服务规范》，但由于不是强执标准，作用有限；同年底，一些地方政府开始觉醒，西安颁布首批城市民宿工商营业执照，正式从灰色地带合法化，重庆市民宿产业协会成立。

记者梳理看到，更多地方条例在2019年上半年发布，《珠海经济特区旅游条例》《济南市人民政府关于加快推进民宿业发展的实施意见》《成都关于促进民宿业健康发展的指导意见》陆续发布；5月底，海南省住建厅印发《海南省乡村民宿管理办法》和《海南省促进乡村民宿发展实施方案》称，未经批准不得新建乡村民宿，严禁变相发展房地产；北京6月初的消息是，旅游民宿行业标准正在修订，将于近期公布。

正是看到了监管时代的到来，陈谷才能一面提醒泡沫的存在，一面又沉浸在民宿业寄望发展，“刺破泡沫会淘汰粗制滥造的民宿，而让真正有文化、有设计、有内涵的民宿主获益”。

日本民宿这一年的轨迹其实已经证明了。目前，日本民宿业阵痛之后已开始复苏，Airbnb上的房源数已恢复至新法实施前的水平。

第三代民宿突围

洗牌之后，谁能活下去？回答这个问题之前，需要先明白民宿究竟卖的是什么：情怀、个性、风景，或者干脆是老板娘文化？说白了，民宿的本质还是“宿”。

“民宿的体验度最重要，选择民宿其实是在选择另一种生活。”为此，陈谷在室内布草上最是讲究，喜欢画画，却不让墙上出现一幅画，反倒雇人到处找枯树枝挂在墙上，老桥拆建就整座买下来当桌面。他喜欢自然的元素，也把高品质带给客人，铺的土砖自己开窑烧，床上用品自己设计找工厂加工，以至于很多客人住过之后就问哪里买的砖，就想购买他的床垫。

坐在几十年前老房子改造的房间内，陈谷指着加固改造的墙体和窗称，民宿另一个重点是要保障安全，既有设施的安全也有管理的安全。民宿有家的氛围，一个不安全的家注定不被认可。

事实上，民宿业火热商机背后，恰恰忽略了民宿承载的文化意义。在陈谷的判断中，民宿最不可缺少的就是文化，包括民俗文化和大众文化。“国内民宿一窝蜂向豪宅化发展，不能豪要奢，豪是用钱去贴，奢才有内涵”。

2012年，民宿暂露头角时，陈谷就在家乡安吉深山里改建了一栋老建筑，起初只是想在山里有个工作生活两不误的工作室，暂时躲避城市的喧闹，安静做设计。没想到建筑改建完意外走红，拿了大奖还引来了生意。他由此萌生了回家乡创造一个“世外桃源”的梦想，租下灵峰旅游度假区里一个搬迁后的老村落，2017年年底，帘青第一期7间房开业。

从杭长高速口下来，沿着平坦的乡村公路一直开，在距离千年古寺灵峰寺旁3公里一处山坡便是帘青所在。《华夏时报》记者在现场看到，对面是一座熊出没乐园，驱车几十分钟是日本首个在海外建立的大型Hello Kitty主题乐园和“两山论”原址。进入帘青，东南亚风与“野奢”风融合，餐吧、露天花园、BBQ区、茶道区等一应俱全。

陈谷谈起民宿说得最多的字是“玩”，他在玩中界定的文化相当有趣：要养小动物，招聘管家要有技艺，有个女管家懂周易，会插花、茶艺和手工，有个管家信佛、会钢琴、烘培和种兰花，每天闲暇时会一身白色古装在园林穿行，一条小狗跟着跑来跑去；他给孩子准备了手工课，他希望民宿主能亲自经营并在店里和客人唠嗑……

“酒店除了吃住，娱乐就是KTV、足浴店、游泳池、健身房……千店一面。我不希望我的客人的娱乐是这样的。”陈谷希望客人和民宿主熟悉并成为朋友。

一年之后，帘青的自来客竟高达53%。而帘青只不过是陈谷打造的一个“样板间”，他要带领民宿业突围的是包括帘青品牌在内的民宿集群村落“小瘾·半日村”。

民宿集群概念近两年才开始出现。陈谷在2013年就开始写这个方案了，有20几个大大小小的院落式民宿，2016年动工，2017年帘青营业。在搬迁后的横山坞村，他当“村长”和总设计师，负责整体设计对老房子改造，建设道路、图书馆、酒吧和手工店，优选进村的民宿主，打造不同风格的民宿，同年开业的朝花夕舍主打美食。目前已有5家民宿建设完成并纳客，整体项目预计于2020年运营。

“文旅大会的定性是，第一代民宿叫农家乐，第二代升级后才叫的民宿，帘青、朝花夕舍是第三代民宿样本。目前国内还没有成熟的集群民宿村落，随着民宿独自经营、单打独斗时代的过去，民宿也需要抱团。”陈谷说。小住成瘾，偷得半日闲，民宿突围，是第三代民宿的使命。

美丽乡村样本

陈谷的实验，不经意间成了国家发展美丽乡村的实践样本。政府对乡村集体用地流转等政策上的松绑，乡村旅游经济蔚然成风，打开了共享住宿经济的市场空间。

灵峰国家级旅游度假区2017年正式批复之前，旅游区的村民陆续搬迁到政府安置的别墅区，留下了诸如横山坞的空心村。政府有意振兴乡村，陈谷要为他的“世外桃源”选址，一拍即合，与当地政府合作，将农村闲置旧房赋予新的生命，带动乡村旅游发展。

2014年，陈谷开创的民宿新模式正式成行，“专业公司+街道+合作社+农户”，即：政府负责居民搬迁安置，并把集体用地流转，加上山上的林地，流转成餐饮旅馆业用地，挂牌拍卖；陈谷与街道办的旅游总公司签三方协议，旅游总公司拥有建筑土地产权，陈谷负责整村的规划建筑设计，能保留的建筑尽量保留，新的建成毛坯房，整村出租40年中，陈谷投资建设公用设施，制定村落标准。

“我是这片山里长大的孩子，希望能打造出时尚而有泥土味的当代乡村。”陈谷说：整个工程主体是改造而非推倒重建，最大限度保留原有的院落格局，这也是和房地产商最大的不同。

帘青老房子改造前（上）后（下）

规划好的院落招募民宿主，租期20年，一个院子租金150万元上下，每家民宿都有不同的特色，如有主打美食，有养生，有茶文化酒文化，还有主打低碳概念。这个时候，村民还可返租回去进行经营，或者来民宿工作，或者参与民宿经济，如提供食材、民俗产品等，帘青给客人提供笋干、茶叶等当地多种土特产，“都是超市里买不到的”。

“这个过程中，政府资产一点没有流失，土地、建筑还都在政府手里，且都是可抵押资产；不能做资产的都是我们投的，如装修、景观、道路、市政、业态等。”陈谷告诉《华夏时报》记者：集群民宿村落带动周边村村民也开起了民宿，民宿经济成了当地一大特色。

如果民宿主租房装修资金短缺，当地银行还专门设计了一款新产品“民宿贷”，有抵押的贷款利息仅4.5%，无抵押贷款利息6%，年限最长5年，一个院子大概贷100万元。银行评估后放款，村长陈谷还有一个工作是居中协调控制金融风险。

据了解，横山坞村原有11个村民小组453户、1635人，目前全村拥有民宿21家，2017年第一批民宿开业第一年接待游客59万人次，收入5200多万元，村集体经济收入684.4万元，农民人均纯收入33028元。安吉大山深处的美丽乡村就这样被市场化呈现。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳

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